Até agora, o cenário para o financiamento imobiliário estava mais que favorável, com preços estagnados e taxas de juros na mínima histórica. Mas na medida em que o Banco Central tenta segurar a inflação aumentando a taxa referência de juros, a Selic, o ambiente começa a mudar. E a conquista da casa própria volta a se tornar um sonho ainda mais caro, quiçá distante.
Já era esperado que o período de “oba oba'” fosse passageiro. Uma hora a forte demanda, a tendência de alta dos juros e a inflação bateriam à porta. E após a quarta alta da Selic, que saiu de 2% ao ano em janeiro para os atuais 5,25%, num ciclo de subida que parece longe de acabar, os bancos enfim iniciam o repasse do custo da captação de recursos para o tomador de crédito.
Quem tem ‘score’ de crédito pior, com histórico de dívidas ou mau pagador, é mais penalizado durante este processo de concessão de crédito. Para o consumidor, juros mais caros significam uma das três coisas:
- Pagar mais caro para ter a casa própria, do jeito que sonhou
- Ter de escolher imóveis mais baratos (exemplo: com localização menos privilegiada, etc)
- Desistir da compra
Em tempos de pandemia, isolamento e trabalho on-line, a demanda por imóvel segue aquecida, mesmo que as taxas já deem sinais de alta. Não à toa, a procura por financiamento e a concessão de crédito atingiu recordes este ano. Somente em junho, os empréstimos com recurso de poupança foram de 19,66 bilhões, o maior volume mensal da série histórica, que vem desde 1994.
Ainda que não seja o principal termômetro para o longo prazo, existe uma correlação com a Selic e os juros do financiamento imobiliário, porque é ela que define o custo de captação de recursos que serão oferecidos ao tomador de crédito, principalmente quando a taxa básica de juros está abaixo de 8% ao ano.
A maior parte dos recursos para financiar imóveis vêm da poupança, pela qual os bancos pagam 70% da Selic para usar o dinheiro do investidor e repassam o empréstimo a taxas de 7% ao ano, atualmente. Quanto mais a Selic sobe, mais caro se torna arrecadar o dinheiro para repassar.
Por isso, a tendência é de que os bancos aumentem os juros, para compensar a perda nessa diferença entre taxas, o chamado “spread”.
Para Bruno Gama, o presidente da plataforma de contração de crédito Credihome, até o fim de 2021 todos os bancos deverão fazer ajustes nas taxas, ainda que graduais e baixos.
No entanto, já começam a pipocar projeções de Selic acima de 7% ainda este ano. Neste caso, Gama afirma que fica difícil prever onde vão parar os juros do crédito para compra de imóveis, que podem subir para acima dos 8,5% ao ano, na tentativa de manter um spread mínimo que cubra custos operacionais.
“Ainda há bastante estoque para queimar na poupança, que teve volume recordes de depósito em 2020. Os bancos precisam desovar o crédito imobiliário. Também mudou o valor que eles dão ao cliente desse produto. É visto como algo estratégico, por isso as instituições estão mais flexíveis para manter um spread mais baixo e conquistar o cliente”, completa.
Nem tudo está perdido, segundo Paulo Chebat, presidente do comparador de taxas de crédito Melhortaxa. O que se viu de alta até agora tem impacto ainda pequeno nas parcelas do financiamento. A janela de oportunidade pode estar só com uma fresta aberta, mas ainda não se fechou completamente.
Para quem quer financiar, a hora é esta, dizem especialistas. Se hoje a média de taxas praticadas pelo mercado gira em torno de 6,90% ao ano, ela pode ir para 8%, 8,5% ao ano até o fim de 2021, a depender do ritmo do ciclo de alta da Selic.
“No momento em que as taxas começam a passar dos dois dígitos, o impacto nas parcelas é mais significativo, fazendo com que o montante fique pesado no orçamento e dificultando a aprovação do crédito que só pode atingir o máximo 30% da renda mensal do cliente”, afirma Chebat.
Embora o valor das parcelas sofra pouca alteração com os repasses que devem ser feitos pelos bancos, o impacto no total do financiamento, sobretudo por ser de longo prazo, pode doer no bolso. Mesmo uma pequena diferença torna o financiamento bem mais caro para o tomador de crédito.
Fonte: Valor Investe
